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韩国住宅市场的发展及相关政策
 
http://www.aaart.com.cn/cn/theory 2005-6-16 14:30:20 来源:中国建设报 作者:张雪涛
 


     日前,中韩住宅城市合作会议在京举行。建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾率中方代表团与以韩国建设交通部住宅局徐钟大局长为首的韩方代表团,就住宅与房地产市场的发展、住宅建设等方面进行了深入地交流与探讨,取得了积极的成果。由于韩国的住宅与房地产市场的发展周期略微超前于我国房地产市场,其市场调控政策以及取得的相应成效对于我国当前的房地产市场的宏观调控、稳定住房价格有着一定的借鉴意义。“他山之石,可以攻玉”,在此将韩国住宅市场的发展及相关政策作一扼要的介绍,以期对广大读者,特别是相关政策的研究制定者有所启示。
  一、宏观调控前住宅市场的发展状况

  1998年亚洲金融危机过后,韩国的住宅市场进入了复苏、繁荣的发展周期。特别是从2000年至2002年,住宅建设以年均18.4%的速度逐年增加,2002年住宅供应总量达到了67万套左右,比2001年上涨了大约28%,从1999年至2002年,全国住宅的空置面积以年均26.5%的速度递减。随着住宅市场的日趋繁荣,住宅价格持续快速上涨,全国住宅平均价格指数从1998年10月的61.8%猛增为2002年12月的93.7%,涨幅超过了50%,2002年全国住宅平均价格同比增长超过了15%,其中汉城的江南地区同比增长超过了30。房价的迅速上涨带动了房屋租赁价格的增长,从1999年第一季度至2003年第二季度,全国房屋租赁价格一直保持上升趋势,2002年第一季度增幅接近20%。

  二、住宅市场调控的主要政策措施

  为了抑制住房价格的过快增长、保持住宅市场的稳定发展,韩国政府从2003年开始出台了一系列对住宅市场进行宏观调控的政策措施,主要包括:

  1.加大住宅供应量。

  增加住宅建设用地的土地供给,2004年全国住宅建设用地为59.5万亩,同比增加了70%。在城市化进程中,注重住宅发展的规划,板桥等5座新兴城市在2006年之前计划供应16.1万套新建住宅。在旧城区的开发中,加大住宅建设的力度,作为汉城老城区的江北地区将分三期建设23个住宅小区。

  2.注重调控住房各类型需求。

  政府将抑制投机性需求作为短期内控制房价的主要手段。在房地产转让环节,一是有针对性地提高房地产转让税率,对拥有3套以上住宅的居民户转让房地产课以60%的高标准转让税;二是在住宅价格增长过快的地区,实施禁止住宅预售权转让制度;三是逐步建立住宅实际交易价格申报制度,根据住宅实际买卖价格征收房地产登记税。同时,政府进一步改善房地产税制,课征房地产保有税,新设住宅税列入保有税税种,逐步建立有效调控住宅实际需求的税收机制。

  3.完善低收入阶层的住房保障。为了保障低收入阶层的住房权益,韩国政府制订实施了国民廉租房建设计划。国民廉租房是旨在稳定低收入阶层的居住条件,由政府投资建设的租赁公寓。根据现有廉租房供给短缺的现状,政府计划从2003年至2012年建设100万套国民廉租房,其供应对象主要是月收入低于城市家庭月平均收入50%的居民户,其建设标准依据建设交通部公布的最低居住标准,对于典型四口之家的住宅应具有三个独立房间,最小居住面积不低于37平方米。

  此外,韩国业已建立的全国房地产信息系统在加强市场运行监测、及时判断房价变动趋势等方面发挥了重要作用。全国房地产市场的信息数据全部实现了电子化,每月由各省市直接上报建设交通部,在房价上涨最快的特殊时期,为了及时了解掌握市场变动情况,一度实行房地产市场信息周报制度。韩国房地产市场的信息资源得到了较好的整合,国民银行的统计数据、房地产中介机构的采集数据以及建设交通部自有数据相互结合,从而保证了房地产市场分析数据的全面性与可靠性。

  三、宏观调控后住宅市场的反应

  在有关调控措施的合力作用下,韩国全国住宅市场的平均价格出现回落的态势。住宅价格在多年持续上涨后从2003年涨幅开始呈现递减趋势,2004年住宅价格开始下降,2004年12月全国住宅平均价格同比下降2.1%,其中2002年至2003年房价增幅最大的汉城江南地区2004年住宅平均价格同比下降1.6%。

  同时,全国房屋租赁市场的平均价格也从2003年开始下降,2004年全国房屋租赁价格下降5.0,其中汉城的降幅达到了7.2%。建设部住宅与房地产业司 张雪涛

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