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中国房地产投资过量 原因在于价格已被扭曲?
http://www.aaart.com.cn/cn/estate 2004-10-13 12:30:21 来源:经济观察报 作者:任志强


      经济学家张军认为中国的土地和资金价格被严重扭曲,并用了国内外大量的情况来说明这种价格的扭曲。张军将中国的投资过量归结于价格的扭曲,并认为答案只能是价格扭曲所造成的,对此著名房地产大腕华远集团总经理任志强颇有些不同的看法。

中国的投资总量上为什么会出现“过多”,经济学家认为是土地与资金的稀缺要素仍然被政府所有和控制,因此造成了价格的扭曲和投资的“过多”。这个说法中有两个观点:一是政府所有和控制的资源会造成价格的严重扭曲;二是由于价格扭曲而形成目前的投资“过热”。我同意前者,但后者则需要商榷关系。

首先投资是因为投资能产生效益,而不是因为成本低。成本低毫无疑问会使投资的风险降低、收益提高,但不等于就一定有利润,并不一定因为成本低就能产生效益。

1.土地有偿出让之前,我国国有的大量投资都是无土地和资金成本的,或低土地、低资金成本的投资。

2.1997年我国的土地成本和资金成本都低于现在,为什么连续几年的国债投资拉动都没有让非国有投资真正启动呢?

3.中、西部地区的土地比东部沿海地区要便宜得多,但不管是内资、外资,为什么大多投资于地价较高的东部而非土地价格低的中、西部?

4.1997年通缩时,同时是我国油、电、煤、运条件都远远好于现在的时间,为什么投资没有“过热”,那时不是除了土地与资金的成本低,配套的成本更低吗?

上述一切理由说明,土地与资金价格扭曲并形成的相对成本低并非是投资“过多”的原因,也不存在必然的因果关联。

其次,如何评价土地价格的扭曲。土地极其廉价不等于价格合理,也不等于价格扭曲。

土地的价值是由土地的产出决定的。这个产出不是指土地能卖多少价格,而是指当投资者利用这块土地时能有多少投资的效益或收获。这个产出的效益及收获决定着投资者会出什么样的价格购买这块土地。

土地价格的扭曲应指,把产出多的土地贱卖了,而造成了国有资产的损失;或者把不值钱的土地想贵卖同样造成投资者或国有资产的损失。价格的合理性是在多次重复交易的比较之中逐步形成的。

1.将市场中可以明确对比出土地的产出与价格的土地贱卖肯定是有问题的,也许就是腐败的交易。但工业用地或开发区的用地的产出有时是根据工业生产厂家的技术、资本、市场情况所决定的,而并非都一样的。如果用较低或无偿的土地换取了一个对地方政府而言能安排大量就业、带动相关产业发展、拉动整个地区经济或能获取大量产值与税收的核心产业,使非土地的收益会远远大于从土地中获得的收益时,这种方式有什么错误呢?

2.房地产开发也同样如此。某地方政府为提高地区房地产开发的水平和加大地区的资金的投入、提升地区房地产的产品质量、用较低的土地价格或者说明显低于周边土地的价格,吸引国内外优秀的品牌企业进入该地区,用明显高于当地开发商水平的规划成果和房地产产品,带动当地的住房消费。同时提高了房屋和土地的价格,活跃了市场,拉动了经济发展,改善了城市面貌,用点的示范带动作用,吸引了更多的投资,加快了城市建设的步伐,为当地人民提供了好的生活环境和更多的公共产品,难道说这些为吸引优秀企业所付出的代价是一种腐败吗?

土地的贱卖不一定就是价格的扭曲。土地的廉价未必是吸引投资的原因,重要的在于产出的价值和利润才是投资的原因。

3.把不值钱的土地卖个贵价钱是更多地方政府的错误想法和错误做法。于是一种最简单、最彻底的办法就是将农民的土地变成开发区用地或建设用地。这样在土地高价转让之后,当地政府就能一次性将土地几十年的出让金收齐,并能获取低价收购农民土地、高价卖出的差价。但高价卖出土地的梦想并未能实现。因为他们忘记了一个最基本的道理,如果投资者不能从这块土地上获得更高的产出,是不会高价购买这些土地的,也许我们的土地不是太便宜了,而是太贵了。

4.土地的招拍挂一定会让当地政府获得更高的收益,为什么各地政府不都从1995年《房地产法》生效之日就使用土地招拍挂的方式供应呢?

我想大概有四个原因:其一是政府根本就没有做好招拍挂供给土地的准备,主要有大量的资金、大量的征地、拆迁规划等工作。

其二是如果想大干快上,就来不及等政府先做土地储备再去招拍挂。同时,招拍挂也许无法让政府能牺牲局部的土地价格,去吸引有实力、有市场的优秀企业进入该地区而起到带动整个地区经济发展的目的。

其三是地方政府未必希望土地用招拍挂的方式大大地抬高土地的价格。虽然一部分经济发达城市,爱用经营城市土地的办法,让地方政府的机动财力收入提高,但由于土地价格的提高,也会增加当地的生活与生产成本。如果同一地区的不同城市地方政府在相互的政绩攀比之中,因为土地价格的提高而失去竞争的优势就不是一件好事了。

其四是土地的价格一定会影响当地的经济发展速度,越落后的地区就越要依赖于土地价格的优势去争取资金、争取项目、争取发展速度,协议出让就成为相对落后地区市场竞争的利器,让地方政府别无选择了。

在政府对土地资源的垄断之中,土地价格的扭曲是一种必然,但并非都是廉价的扭曲。

表面看资金——指银行贷款是低价的。在通缩之后的几次连续降息之后,银行的资金确实是廉价的。但这种廉价要看对象,对相当一批投资者而言,这种资金也许并不是廉价的,也许是廉价的但好看难用。

廉价资金并不会轻易地流向已成为市场投资主流的非公经济企业,因此资金价格的扭曲也并没有成为投资过多的因果(除了政府和国企)。最有效率的投资并非主要来自廉价资本。

更多的民间投资会用最昂贵的股权融资;会用远远高于银行贷款的信托基金;会用“地下钱庄”的高利贷;也会用“当铺”中更高的高利贷。总之当投资会产生效益时,不管资金的成本是否是廉价的,投资都会多起来。土地或资金的成本最终不是由投资者承担而是由最终消费者承担的,这种转嫁之后如果还有投资的利润,投资会继续加大。

拿到廉价资金的人就等于赚了的说法,第一叫能拿到廉价的资金(别忘了今天的贷款余额已大大下降,M1、M2的增长都低于前几年的水平,但投资增幅仍很高);第二叫能利用廉价的资金赚钱。资金本身并不会产生盈利,不管多廉价的贷款都会有成本。真正的投资者也没有在用廉价的资金。所以说资金价格的扭曲造成投资过多的结论就与不管什么项目拿到银行贷款就等于已经赚了的结论同样是荒谬的。

最终决定是否能赢利的一定是项目本身,必须首先保证是好的项目,才有可能创造投资的效益,而并非是不管什么项目拿到低价或无偿的土地都能赢利。近两年投资者大多数都在盈利和赚钱,主要是国内外经济发展的增长、需求的增长造成的。

尤其对于中国企业对银行廉价资本依赖性的背后是中国金融管制的结果。如果中国放开了金融管制、放开了对居民直接投资的限制,尽管不再依赖于银行的廉价资金,但投资一定会比现在增长得更多更快。

我们同意在政府垄断土地与资金这两个稀缺资源要素时,会使土地与资金的价格扭曲。但这种扭曲第一不是都向低值扭曲,同时会向高值扭曲;第二,土地与资金价格的扭曲,一定会使经济非正常发展;第三,价格的扭曲并非必然带动中国的投资总量上会出现过多;第四,并非低价的土地和低价的资金在任何项目或任何人手中都必然赚钱;第五,地方政府低价或无偿地将局部或少量的土地作为“礼物”送给投资者,不等于投资者还没投资就赚了钱;第六,局部土地利益的损失也许会换来远远超过这部分土地损失的利益和收益;第七,土地与资金的高价未必就会使投资减少;第八,土地与资金价格的提高不一定有利于中国的经济发展,尤其在中国现有的发展阶段,土地与资金的提高也许比廉价有更大的破坏作用。

我不认为此次的投资增长是因为土地与资金价格扭曲所造成(不排除有部分推动作用)。投资成本影响着投资的增速,但最基本的条件仍是市场中的供求关系。投资所产生的结果要有良好的效益,最终市场经济中一定是价值规律,投资回报在决定着投资的积极性和增长。

 
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