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未来住宅
http://www.aaart.com.cn/cn/estate 2006-1-13 15:16:47 来源: 作者:吉博力


      


“现在二十世纪的我们只能增加材料的舒适性,付予其个性。我们付予住宅活力……我们提供圴衡的热能……充足的用水及完善的卫生设施……灯光……通风……及至最后我们把它变得如此摩登和富有人性
 

住宅发展史简述

    典型的中层阶级家庭的内部装璜常被当时社会及当地的发展所左右。现在,日益变换的生活方式,工业发展,技术革新,建筑趋势及品味的变化影响了人们活动的安排方式及人们出入这些场所的装修装璜。房间的布局及流行的装修设计,也就是家的外观改变是一个永恒不变的主题。

   当代住宅的风格深受19世纪和20世纪的欧洲发展的影响。早期的人们所有的室内活动都只在一个没有功能概念的场所进行,随着中产阶级的收入日益见丰及1900年之后的工业化大发展,才开始了房屋功能区域的划分。首先是划分出一个空间作为客厅,烹调及用餐的地方而另一个空间用于睡眠。然而卫生间及供水还是在外面的公共区域。当时出现一大批为普通的技术工人或类似的群体开发的住宅楼,这是他们生平第一次能够拥有自己的房子并可以自己掌控房子的装修及家俱的安排,购买住宅以及屋内设施去创造一个家被视为一辈子的大事。

   然而,在二十世纪五十年代后,由于工业化大生产带来的大批廉价货物及移民数量的增加,住宅及物品的终生所有权的想法又变得不那么得重要了。而另一方面,卫生和舒适意识的提高导致了将卫生间包含在私人居住空间内的发展趋势,并成为中层阶级住宅的标准。

   接近二十世纪七十年代,还有一项重要的变化:就是人们更加注重于高质量和个性化的设计,而且由于能源危机,环保节能的因素也越来越重要了。“大众化的批发零售市场”和“精品专卖市场”应时而出。居住空间的趋同性变得越来越弱,而表现自己独特个性的趋势却越来越强。通过那些最新的产品,无论是高科技家居用品,还是最新的铺地材料,还是限量版的精心设计的椅子,人们想表现自己的风格。

   美国人的那种占有大空间的生活方式,直至二十世纪初才对室内设计造成影响。从那时起,美国人的“内部开放式设计”影响到全球的住宅布局及室内设计。 

   “浴室是文明的象征。一个人的思想已进化得足够文明了,我们现在需要的是让身体也能享受文明。而近年来,在住宅的文明化进程中,没有任何一个空间能象浴室那样发展得如此之快。

当代浴室的发展历史 

    功能还是豪华?浴室有着不同的用途,它可以是起居室的延伸,可以是化妆间或者是一个装备豪华的卫生舒适场所。无论浴室作为私秘空间甚至是家人的嬉戏场所,还是一个化妆洗浴的地方或是放松恢复精神的地方,它的用途体都会通过不同的装修的方式去表现。

   直至20世纪初,浴室才作为单独的建筑空间出现在中产阶级的住宅里。而从16世纪到此前,只有一些富裕人家才有专门的洗浴分区,而且没有管道设施。但随着供水系统及卫生条件的不断改进,逐渐要求在每个家庭内都装备管道设施。

   从前,人们通常是用轻便的水桶,搪瓷罐和脸盆架上脸盆来盛水, 在卧室或厨房的清洗区清洗。新发明的淋浴器可以在20世纪初比较富有的中产阶级家里找到。但是直到二十世纪六十年代,大多数贫困家庭,只能在壁炉前放一个锡做的浴缸。厕所最初延续了便桶(置于柜厨里夜里放在床下)的功能。较为富有的人家可能用一种座椅下装有盘状器皿的便桶,这种便桶看起来象一件漂亮的小木制家俱,而这种便桶一直持续使用了 200多年。最初的抽水马桶,通常安装在中产阶级家中的一个独立区间内。在工人阶级家庭里,厕所通常是在家外面,在后院或花园里,对于没有花园的贫民窟,一般会在街上建一个公共厕所。

   是什么带来了变化呢?室内空间的区分尤其是洗浴空间的独立,是由一系列组合因素引起的。社会的基本意识要求比以往更高程度的清洁。一方面是由于宗教教导的作用,另一方面更重要的是由于对公共健康的重视。因为科学研究发现,那些的首先出现于贫困拥挤的生活角落里的传染病如:霍乱、伤寒及脑灰质炎,是由水源传播的。公共卫生意识的不断加强,及建筑给排水管道及下水道技术的改进,使每家每户都能用上新鲜的流动的水并能排除污废水。热水技术的发展使得频繁清洗更容易且更舒适。同时,浴室和厕所一旦成为固定设施后,当然便要求有一个独立的空间。早期的浴室和厕所的装修方式和其它房间非常接近,甚至还放上了地毯和窗帘。最近材料技术的发展使得储如:不透水的玻璃瓷和瓷砖,玻璃,有橡胶涂层的地板以及光泽且防锈的镀铬不锈钢等多种材料拓手可及。这意味着浴室可以是更干净更清洁的地方。白色洁净的外观源于古代经典的罗马和西腊浴室。

   自从六十年代,欧洲及美国的很多公众团体及著名设计师开始研究卫生间及浴室,并为其提供建议和设置规范。他们意识到相对于居室中的其它部分,浴室及卫生间往往不受重视,所以强调其重要性变得非常重要。

   七十年代,欧洲的卫浴风格发生了变化。由于能源危机的影响,公众对节水和环保的意识迫使生产厂家开发既能节水又能减少对环境伤害的产品。另一方面,人们的表现自我的愿望要求浴室的空间及设计有更大的灵活性。这引起了隐藏式卫浴技术和同层排水系统的突破性发展。因为这使得浴室更可能成为个人闲适的绿洲以及表达个性的地方。

   但直到九十年代,浴室才真正取代其它居室空间,通过对色彩,时尚设计以及空间布局的表现,成为重要的体现当代屋主生活品味的场所。

发展的下一步:全装修房

   在中国,全装修房的建造和出售是一个新的观念。在这的开发商、建筑商、装修公司及政府部门都还没有经历过这样的方式。全装修观念的出现,是因为他们希望通过产业化装修使得控制住宅质量成为可能,并给未来住宅提供更多的方便和更大的自由度。

  在欧洲,全装修房已有40年的历史。目前绝大部分出售的新房为全装修,其设计和施工过程均已成熟而且根据买主及开发商的要求得到了优化。

  问题在于,什么是普通消费者对于全装修房的理解和需求?什么是专家的理解以及如何能满足这些需求?
 
当谈及全装修房,欧洲人的理解是:

  全装修房在欧洲在很普通的概念。但有更灵活的建造方式,以便提供不同档次的材料及服务。

  在欧洲全装修房包括以下几项:

     地板

    灯具和插座的电线分布

    安全开关和保险丝

    所有电插座和开关  

    加热系统(中央加热系统)

    提供热水的装置(锅炉或热风机)

    煤气连接(与相关设施连接)

    通讯工具(电话线、卫星电视、有线电视/因特网,还包括门铃        

    厨房家俱及设施(壁炉、冰箱、冰柜、抽油烟机,洗碗机等)

    浴室,厕所及厨房地砖

    浴室及厕所设施及家俱

 通风系统

    空调系统

    走廊、储藏室、厨房、浴室及厕所的灯具

    每个房间的门和窗户

    我们可以看出这里包含了许多行业,各行各业的专家们需合作完成。但是这里的大多数材料是预制工业化的,只需安装而不需现场制作。此类材料在日常使用时被认为有更好的质量。

    一些由木匠手工制作的家俱、门和其它设施只提供给非常高级的住宅,这些家俱都是以高超的技艺完成的,它的装饰设计和质量都远远高于标准要求。  

通过更高的灵活选择性来提高住宅价值 

    起初,住宅开发商和建筑师及设计师一起决定装修的风格和种类,这仍然为现在中低级住宅所采用。

    质量公认及住宅评估的一个重要因素就是材料的等级,不只是表面材料,隐藏在表面后的技术材料更为重要。

    在欧洲,居民住宅的期望寿命是100年,除了涂料和其它易过时元素,30年一更新是正常的。这就意味着,必需向客户去证明那些隐藏在表面后的技术必须能维持至少30年。

    全装修房的建造还得保留买主更改装修、甚至是房间的布局的灵活性和可能性。

    现在,除了材料方面的选择,买主对房子装修的影响度也决定了房子的价值。通常,对于中高级住宅,买主能决定的因素从简单的决定房子外观到基础设施的功能,到品牌的选择以及对设施、开关、插座的型号要求等等,甚至通过决定哪里设隔墙哪里不设,来决定房间的布局。

    因此,买主选择自由度越高房子的价值越高,提供的服务越精致越成熟,越能提高房屋的价值。

    一些设计机构还提供客户顾问服务,他们建立特殊的计算机模拟软件,可以让客户自己选择后看到3-D模拟效果图并马上得到成本估算,便于客户比较是否与自己的预算相符。

  其它保证安装质量的手段: 

    “便宜无好货,好货不便宜,而那些只盯着价格的人最终会伦为这样做的牺牲品”

    这导致了在住宅施工的标准化程度与相关协会或公司的对标准化的要求会存在冲突。因为给买方更多的自由度意味着要降低施工标准性,即要求相关公司及工人具有更高的施工能力。

    这不仅令房地产公司和买主头痛,也是材料供应商的一大难题,因为高质量的材料往往会安装不当,结果伤害了材料供应商的形象。因此在欧洲,材料供应商会与装修公司协会及相关专家协会,就安装质量的规定及事故责任所属等内容签订合约。由于此合约是协会签署的,根据相关欧洲法律,此合约对于其成员同样生效,如果有公司违反此合约,这些协会不得不采取行动取消其会员资格。这样,开发商和房地产公司通过与合约成员公司合作,获得了另一种对安装质量的保障。

    另一个质量保证是,高质量材料的供应商为了自身利益,不断提高其产品标准化安装的程度,并作出更高的质量承诺。这样只要安装工人规范工作,就能避免出错。

    这些标准化的产品,部件同时能有助于实现加速安装。这也会使得不同工种更容易协调工作。  

灵活选择的技术前提: 

    现在,我们需要对技术可行性作充分研究,以便给予买主充分自由调整的机会,直到他的住宅完工的最后一刻。

    初看,这显得非常复杂。然而,经过仔细分析后,便发现关键在于在房屋先期建造阶段,选择能日后进行方便调整及有多种技术选择的基础系统。

    我们必需强调一个重要的前提,即任何承担建筑结构稳定性方面的部件都不能调整。还有一些如水力条件和安全性与设计方面的因素,也需要注意。但即使如此,仍为灵活性预留了很大的空间。

    我们能够想象到的最困难的改变,在于装修与房屋的建筑结构结合的部分。这就是穿越楼板的地方。楼板被穿越的地方越少,室内布置的灵活性就越高。

    目前国内对于灵活性的最大障碍在于管道系统以及与之相关的浴室及卫生间装修。因为浴室及卫生间内的卫生器具都是由管道系统所连接的,系统管道穿过混凝土的楼板,卫生器具连接管直接从其下方穿过楼板。另外,在中国,管道安装属于土建部分,包括后来用于连接卫生器具的混凝土预留孔。然而,这意味着义必须在房屋设计的最初阶段确定布局,而不允许后来的变动,否则建筑结构在完成前就会看上去像莲藕一般,因为内部有太多的空洞而非常脆弱。

    回首欧洲的发展,对灵活布局的要求更容易被满足。因为与卫生器具连接的所有的管道都不需要穿过楼板,也不需任何预留孔。这个系统称为“同层排水系统”,顾名思义,即连接厨房,浴室,厕所内任何器具的管道都是沿墙而行,接入预制管道井内的立管,管道井是唯一需要穿过楼板的地方。这些管道可以由假墙覆盖,如果楼板垫层足够厚,也可埋于垫层内。

    当然,不仅管道的布置非常重要,建设和装修的流程也有一些不同。在中国,建筑基本上包括两个阶段。第一阶段是土建阶段,包括建筑结构,管道系统,以及连接部分的建造。而第二阶段是房屋或住宅内部装修。

    在使用同层排水的欧洲,土建阶段仅仅包含立管系统,而不涉及连接卫生器具的排水横管。这些管道属于后续装修阶段的一部分,在完成了浴室、厕所和厨房的安排布置后才能够确定,确切的说,也在各类器具的品牌和型号确定之后。根据这一系统,仅有卫生器具的内部连接需要被确定,这是各类器具相关标准的问题,而不是确定它们的位置。

    这一系统提供了变化的可能性,甚至是装修完成前最后时刻房间布置的变化。

关于全装修房概念在中国运用的结论

全装修房的概念必须在商业上可行

正如上文所提,这一概念的目标,在于成本透明的不同层次上,为买主创造更多的价值。  

在这一概念之中必须考虑标准化和客户个别化的住宅

 必须有一个概念,通过使用高度标准化的拥有标准化连接口的工业预制部件,最大程度满足买主对住宅的个性化要求。  

运用全装修房的概念后房屋质量必须提升

    为了让那些为看不见的安装施工问题或隐蔽工程的质量而担忧的用户放心,必需采取相应的措失及手段。在欧洲有一种确保相关方质量责任的协议。同时会由材料供应商,政府或行业协会对安装工人的资质分级的措失。  

必须充分考虑技术前提要求

 所有关于稳定性,安全性及水力条件等关键点的相关方面必需被考虑。  

必须对关于土建及装饰阶段的相关流程作适当调整

由于对灵活布局的要求,我们必须相应调整目前的施工流程。  

环保也是一个重要的考虑方面 

    全装修房因为是一次性统一装修,可以对住户适成较少的噪音、灰尘及释放出的化学物质的干扰。同时因为可以使用工业化产品进行预制安装,我们可更多地考虑节约水资源及使用节能材料等环保方面的问

 
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